□ 包 璋
近年來(lái),四川省成都市以黨中央、國(guó)務(wù)院和國(guó)家各部委有關(guān)棚戶(hù)區(qū)改造的文件精神為指導(dǎo),以歷年來(lái)啟動(dòng)實(shí)施的大規(guī)模危舊房改造、新一輪棚戶(hù)區(qū)改造等工作中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)為依托,把棚戶(hù)區(qū)改造作為重大民生工程和發(fā)展工程,通過(guò)模式創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新有序推動(dòng)實(shí)施,尊重人民群眾意愿,轉(zhuǎn)變城市建設(shè)方式,科學(xué)制定改造規(guī)劃,取得了良好的社會(huì)效果。
2021年,成都市按照四川省下達(dá)的目標(biāo)任務(wù),落實(shí)改造項(xiàng)目,明確實(shí)施時(shí)序,使3972戶(hù)居民住房條件明顯得到改善,群眾滿意度持續(xù)提升,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平顯著提高,城市永續(xù)發(fā)展動(dòng)力不斷增強(qiáng)。
合理制定規(guī)劃
分類(lèi)實(shí)施改造
按照“科學(xué)規(guī)劃,分步實(shí)施”的要求,把棚戶(hù)區(qū)分為四類(lèi),量力而行、逐步推進(jìn)。將Ⅰ類(lèi)棚戶(hù)區(qū)(所在地塊為綠地、公建配套用地,或者現(xiàn)有房屋因?yàn)橛绊懓踩仨毑鸪奈7?作為優(yōu)先改造對(duì)象,改造虧損部分通過(guò)其他三類(lèi)的收益彌補(bǔ),不足部分由市區(qū)兩級(jí)政府承擔(dān),確保優(yōu)先改善居民住房條件,提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平。
按照國(guó)家關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)規(guī)定,制定《成都市城市棚戶(hù)區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)》,明確城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),將城市C級(jí)、D級(jí)危房以及集中成片棚戶(hù)區(qū)、安全和使用矛盾突出的不成套住房等區(qū)域納入棚改范圍。
健全工作組織機(jī)構(gòu),將原成都市棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組更名為成都市城市有機(jī)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,實(shí)現(xiàn)棚戶(hù)區(qū)改造與老舊小區(qū)改造、歷史文化保護(hù)等活動(dòng)的良性互動(dòng)。
嚴(yán)格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》要求,城市更新單元內(nèi)的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目,除對(duì)違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑實(shí)施拆除外,其他既有建筑原則上予以保留。青羊區(qū)祠堂街地塊原本屬于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目,在納入城市更新項(xiàng)目后,大幅調(diào)整了該地塊實(shí)施方案。搬遷補(bǔ)償完成后,全部保留名人故居、國(guó)有企業(yè)等所有既有建筑,并將項(xiàng)目打造為“八街九坊十景”精品項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)“在保護(hù)中更新,在傳承中創(chuàng)新”。
尊重群眾意愿
創(chuàng)新改造模式
創(chuàng)新居民自治改造,引導(dǎo)房屋產(chǎn)權(quán)人通過(guò)成立自治改造委員會(huì)直接參與項(xiàng)目改造的具體工作,主動(dòng)參與改造方案制訂、政策宣傳、協(xié)議簽訂和糾紛處置等重要活動(dòng),通過(guò)其特有的溝通優(yōu)勢(shì),更快捷地處理改造過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。
全面推廣模擬搬遷,在改造中通過(guò)改造意愿調(diào)查、補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)以及簽訂模擬搬遷協(xié)議,三次征詢(xún)?nèi)罕娨庖?jiàn),充分體現(xiàn)“改不改群眾說(shuō)了算,補(bǔ)償安置方式群眾說(shuō)了算,簽不簽約群眾說(shuō)了算”,體現(xiàn)群眾自愿、自主、自決的原則,充分發(fā)揮群眾的主體作用。
2021年,成都市通過(guò)完善制度規(guī)則、修改示范文本、加強(qiáng)宣傳推廣等方式進(jìn)一步優(yōu)化工作舉措,明確房屋征收和協(xié)議搬遷是實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造的兩大模式,居民自治改造、模擬搬遷是兩大工作方式,使各自法律關(guān)系更清晰、權(quán)力義務(wù)更明確,更好地服務(wù)于棚改項(xiàng)目,依托群眾力量推動(dòng)改造工作,在減少矛盾糾紛的基礎(chǔ)上加快改造進(jìn)程。
成華區(qū)八里莊工業(yè)遺址片區(qū)棚改項(xiàng)目采取協(xié)議搬遷模式,本著平等、自愿、公平、誠(chéng)信的原則與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議;通過(guò)模擬搬遷的工作方式引導(dǎo)房屋所有權(quán)人理性協(xié)商、積極配合,設(shè)定簽約生效比例為100%。該項(xiàng)目自2021年9月10日正式簽約,不到60天就完成了1631戶(hù)的所有簽約工作,協(xié)議履行工作非常順利,群眾滿意度較高,社會(huì)反響良好。
統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
推行陽(yáng)光操作
成都市在棚戶(hù)區(qū)改造中堅(jiān)持統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)陽(yáng)光操作、規(guī)范價(jià)值評(píng)估,要求遵循市場(chǎng)價(jià)值原則對(duì)改造范圍內(nèi)房屋依法進(jìn)行評(píng)估,明確補(bǔ)償費(fèi)用包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、政策性補(bǔ)償費(fèi)、政策性補(bǔ)助費(fèi)、政策性補(bǔ)貼、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)5部分。堅(jiān)持補(bǔ)償工作“一把尺子量到底”,堅(jiān)決杜絕“老實(shí)人吃虧,釘子戶(hù)吃糖”的不良情況出現(xiàn),確保補(bǔ)償工作公平化、公開(kāi)化、公正化。
2021年,成都市對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整,取消政策性補(bǔ)貼中針對(duì)貨幣化安置的“購(gòu)房補(bǔ)貼”,同時(shí)加大了搬遷獎(jiǎng)勵(lì)在整個(gè)補(bǔ)償費(fèi)用中的權(quán)重。一方面,確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更符合當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀政策,符合“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位;另一方面,充分調(diào)動(dòng)了群眾先簽、快簽的積極性,加快項(xiàng)目搬遷進(jìn)度,減少矛盾糾紛。
多渠道籌集房源
綜合確定結(jié)算價(jià)格
出臺(tái)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)安置房建設(shè)的通知》,要求按照“應(yīng)保盡?!钡脑瓌t優(yōu)先安排安置房建設(shè)用地,自建國(guó)有土地上房屋拆遷安置房的可采取協(xié)議方式供地,鼓勵(lì)在商品住宅用地拍賣(mài)中配建拆遷安置房用于安置棚改居民。鼓勵(lì)各區(qū)(市、縣)通過(guò)采購(gòu)商品住房等方式,多渠道籌集棚改安置房源。
合理確定安置房結(jié)算價(jià)格。自建安置房按房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算,配建安置房按照定向定價(jià)銷(xiāo)售的原則、結(jié)合區(qū)域補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和商品房售價(jià)綜合確定。
實(shí)施棚改居民優(yōu)先搖號(hào)優(yōu)先選房政策,規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供不低于當(dāng)期準(zhǔn)售房源總量的10%公開(kāi)用于棚改貨幣化安置住戶(hù),優(yōu)先于普通購(gòu)房者進(jìn)行搖號(hào)選房,有效解決“棚改居民買(mǎi)不到房、買(mǎi)不起房”的問(wèn)題,支持其解決居住問(wèn)題。
加強(qiáng)統(tǒng)籌管理
推行智慧治理
成都市在調(diào)動(dòng)區(qū)(市、縣)積極性的同時(shí),注重發(fā)揮市級(jí)部門(mén)行政監(jiān)管和政策指導(dǎo)職能,堅(jiān)持事前審查、事中監(jiān)管、事后服務(wù),嚴(yán)格規(guī)范實(shí)施流程,對(duì)評(píng)估報(bào)告和補(bǔ)償方案進(jìn)行統(tǒng)籌監(jiān)管,切實(shí)杜絕“隨意增減補(bǔ)償科目、提高或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”的現(xiàn)象,確?!敖y(tǒng)一補(bǔ)償科目、統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”政策得到有效貫徹落實(shí),避免標(biāo)準(zhǔn)不一造成的攀比、抵觸效應(yīng)。
根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償信息系統(tǒng)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求,成都市于2014年搭建了房屋征收管理系統(tǒng),將所有棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目統(tǒng)一納入信息化監(jiān)管,實(shí)現(xiàn)棚改項(xiàng)目從規(guī)劃計(jì)劃到補(bǔ)償安置工作結(jié)束的全生命周期管理。
房屋征收管理系統(tǒng)包括項(xiàng)目審批、方案審查、評(píng)估備案、協(xié)議簽訂、房源監(jiān)管、拆除管理、信息共享等多個(gè)板塊,可實(shí)時(shí)掌控項(xiàng)目進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管,并為群眾辦理房屋注銷(xiāo)登記、限購(gòu)審核、稅費(fèi)優(yōu)惠及住房公積金貸款提供便利。
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